Se tem menos de 35 anos e o seu maior entrave para comprar casa é a falta de poupanças para a “entrada”, 2026 traz excelentes notícias. O regime de Garantia Pública está em pleno funcionamento e veio mudar as regras do jogo para quem quer sair de casa dos pais ou deixar de pagar renda.
Neste guia completo, explicamos-lhe como pode chegar ao financiamento a 100%, quem pode beneficiar desta medida e como ela se conjuga com a isenção de impostos.
O que é a Garantia Pública?
Até há pouco tempo, os bancos em Portugal apenas podiam emprestar, no máximo, 80% a 90% do valor da casa. Isto significava que um jovem precisava de ter, pelo menos, 10% a 20% do valor do imóvel guardado no banco para dar de entrada.
Com a Garantia Pública, o Estado assume o papel de “fiador” naquela fatia que o banco não costuma financiar. Na prática, isto permite que os bancos possam emprestar até 100% do valor da compra, eliminando a necessidade de uma entrada inicial avultada.
Quem tem direito a este apoio?
Para beneficiar deste regime em 2026, é necessário cumprir alguns critérios definidos pelo Governo:
- Idade: Ter entre 18 e 35 anos (inclusive) à data do contrato. No caso de um casal, ambos devem cumprir este requisito se quiserem a garantia total.
- Finalidade: O imóvel tem de se destinar a Habitação Própria e Permanente (não se aplica a casas de férias ou investimento).
- Primeira Habitação: Não pode ser proprietário de qualquer outra habitação à data do pedido.
- Rendimentos: Deve estar situado até ao 8.º escalão do IRS (inclusive).
- Situação Fiscal: Ter a situação regularizada perante a Autoridade Tributária e a Segurança Social.
- Valor da Casa: A garantia aplica-se a imóveis com valor de transação até 450.000€.
Como funciona o financiamento a 100%?
É importante esclarecer um ponto: a Garantia Pública não é uma oferta de dinheiro. O valor continua a ser um empréstimo que terá de pagar ao banco com juros.
A diferença é que, com o Estado a garantir os últimos 10% ou 15% do valor, o banco sente-se seguro para lhe entregar a totalidade do dinheiro necessário para a compra. O processo decorre de forma normal no banco, mas com este “selo de segurança” estatal que viabiliza o negócio.
O “Combo” Perfeito: Garantia Pública + Isenção de IMT e Imposto de Selo
Este é o grande benefício de comprar casa em 2026. Além de poder conseguir o financiamento total, os jovens estão isentos de pagar os dois impostos mais pesados da escritura:
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Isenção total para casas até cerca de 316.000€. Entre este valor e os 633.000€, existe uma isenção parcial.
- Imposto do Selo (IS): Também isento nos mesmos moldes do IMT.
A poupança real: Numa casa de 250.000€, estas isenções representam uma poupança imediata que pode ultrapassar os 8.000€ a 10.000€. Dinheiro que fica na sua conta para mobilar a casa ou criar um fundo de emergência.
Como garantir que consegue este apoio?
Embora a lei exista, nem todos os bancos aplicam a Garantia Pública da mesma forma e a análise de risco continua a ser rigorosa. Ter um emprego estável e uma taxa de esforço equilibrada continua a ser fundamental.
Como intermediários de crédito, o nosso papel em 2026 é ajudar os jovens a navegar nestas novas regras. Nós sabemos quais os bancos que estão mais recetivos a este regime e ajudamos a preparar o seu processo para que a aprovação seja rápida e com as melhores taxas do mercado.
O sonho da casa própria nunca esteve tão perto de ser alcançado. Fale connosco e vamos descobrir se pode beneficiar destas medidas!
